“Super-Agjencia” nën hijen e Ramës
Nga Lindita Çela
Përgjatë ujërave bruz të Jonit, aty ku ullinjtë qindravjeçarë takojnë skelat e betonisjes, Riviera Shqiptare po përjeton atë që qeveria e quan “rilindjen e turizmit”. Nga vilat luksoze të ngritura mbi shkëmbinjtë e Dhërmiut e Himarës, te resortet e mbyllura të Sazanit e deri te kullat qiellgërryese që po rikonfigurojnë në mënyrë agresive horizontin e Tiranës, Shqipëria po shitet ndërkombëtarisht si eldoradoja e re e pasurive të paluajtshme.
Por pas fasadave me pesë yje dhe reklamave me dronë fshihet një betejë e errët për tokën, ku pronarët historikë, trashëgimtarët vendas dhe blerësit e vegjël po “zbythen” nga një sistem që duket se është projektuar me një objektiv kryesor, që t’i shërbejë kapitalit të fuqishëm dhe ndërtuesve.
Tani, qeveria shqiptare ka hedhur për konsultim publik projektligjin për krijimin e “Agjencisë Shtetërore të Pronës” (ASHP), i cili synon të bashkojë në një strukturë të vetme një pjesë të rëndësishme të sistemit shqiptar të pronës: regjistrimin kadastral, administrimin e pronës shtetërore dhe përfundimin e proceseve të vjetra të pronësisë, përfshirë legalizimet, tokën bujqësore dhe trajtimin e pronave.
Konsultimi publik është parashikuar të mbyllet më 7 tetor 2026.
Propozimi paraqitet si një zgjidhje historike që do të shkrijë kaosin e zyrave shtetërore dhe do të përmbyllë përfundimisht proceset e legalizimeve e të kompensimit deri në vitin 2028.
Megjithatë, ekspertë të kontaktuar nga “shteg.org” thonë se ky projektligj i ri po ndërton një autostradë rregullatore që mbron investitorët strategjikë, zbut pengesat për ndërtuesit mbi toka me konflikt dhe e vendos të drejtën e pronës nën kontrollin absolut të pushtetit ekzekutiv.
“Super-Agjencia”
Projektligji i ri propozon shkrirjen e tri institucioneve qendrore në një strukturë të vetme: Agjencinë Shtetërore të Kadastrës (ASHK), Agjencinë e Trajtimit të Pronës (ATP) dhe strukturën përgjegjëse për pronat e shtetit.
Kjo “Super-Agjenci” nuk do t’i përgjigjet më Ministrisë së Drejtësisë apo një organi të pavarur mbikëqyrës, por do të jetë në varësi të drejtpërdrejtë të Kryeministrit.
Në optikën e qeverisë, ky unifikim do të eliminojë përplasjet mes institucioneve që për vite me radhë ia kalonin përgjegjësinë njëra-tjetrës. Por për ekspertët e së drejtës administrative, ky përqendrim përfaqëson një konflikt të hapur interesash.
Agjencia Shtetërore e Pronës do të veprojë njëkohësisht si regjistrues publik i të drejtave private, si administrator e shitës i pronave të shtetit dhe si organ vendimmarrës për kompensimin e ish-pronarëve. Në rastet e mosmarrëveshjeve mes shtetit dhe një privati (apo mes një ish-pronari dhe shtetit), e njëjta agjenci do të jetë palë në konflikt dhe organi administrativ që merr e regjistron vendimin.
Nëse shteti vendos t’i japë një sipërfaqe bregdetare një ndërtuesi për një resort turistik, por mbi atë tokë ka pretendime nga familje vendase apo ish-pronarë, e njëjta agjenci që promovon projektin shtetëror do të jetë edhe ajo që vendos se cilit i takon karta e pasurisë.
Sipas nenit 40 të projektligjit, kur mbi një pasuri ka mbivendosje titujsh apo konflikte, kadastra vendos një “shënim informues”. Mirëpo, drafti përcakton shprehimisht se ky shënim “nuk e pengon disponimin e pasurisë nga palët titullare”.
Kjo do të thotë se një ndërtues apo zhvillues që ka siguruar një titull mbi një tokë ku ekziston një mbivendosje me pronarët historikë, është i lirë ta shesë atë, ta japë me qira apo ta vendosë si kolateral në bankë për të marrë kredi. Riskun e konfliktit pronësor ligji ia zhvendos blerësit të fundit apo pronarit të vjetër, ndërsa zhvilluesi realizon transaksionin financiar pa asnjë pengesë.
Më tej, projektligji përcakton se urdhri i bllokimit administrativ të një pasurie zgjat vetëm 30 ditë.
Nëse një qytetar i dëmtuar kërkon bllokimin e kartelës për të ndaluar ndërtimin e një resorti mbi tokën e tij, ai ka vetëm një muaj kohë për të marrë një masë sigurimi padie nga gjykata.
Në realitetin e sistemit gjyqësor shqiptar, ku pas reformës në drejtësi seanca e parë gjyqësore shpesh caktohet pas më shumë se një viti, marrja e një vendimi gjyqësor brenda 30 ditëve është pothuajse e pamundur. Pas ditës së 30-të, bllokimi hiqet automatikisht dhe ndërtuesi vazhdon i patrazuar.
Një tjetër pikë e diskutueshme e draftit të qeverisë është “Neni 33 (pika 1/b)”, i cili lejon që subjektet private të financojnë e të kryejnë vetë matjet teknike në terren për përmirësimin e regjistrit kadastral në zona të caktuara.
Një korporatë ndërtimi apo një zhvillues i madh që synon të ndërtojë një kompleks vilash në bregdet mund të financojë dhe punësojë gjeodetët e vet privatë për të ribërë hartën kadastrale të një zone të tërë. Banorët lokalë apo bujqit e vegjël, të cilët nuk kanë mjete financiare për të punësuar ekspertë privatë, rrezikojnë t’i shohin kufijtë e tokave të tyre të rikonfiguruar në sistem në dobi të projektit të madh zhvillimor.
Problematika nuk kufizohet vetëm në bregdet, por shtrihet thellë edhe në Tiranë dhe qytetet kryesore ku po ngrihen kulla shumëkatëshe.
Në tregun e ndërtimit, investitorët shpesh lidhin “kontrata sipërmarrjeje” me pronarët e truallit, ku u premtojnë atyre një përqindje të sipërfaqes së ndërtuar në shkëmbim të tokës.
Sidoqoftë, ndërtuesit shpesh refuzojnë ose vonojnë lidhjen e aktit përfundimtar të ndarjes së sipërfaqeve takuese, ndërsa nisin shitjen e njësive te blerësit e tretë.
Neni 52 i jep noterit deri në 30 ditë afat për të aplikuar për regjistrimin e kontratës së sipërmarrjes, duke lënë një “zonë gri” njëmujore ku ndërtuesi mund të bëjë premtim-shitje paralele të të njëjtave njësi.
Neni 53 rregullon lëshimin e certifikatave përfundimtare të përdorimit për ndërtesat e reja, por “nuk e kushtëzon marrjen e tyre nga ndërtuesi me përmbushjen e detyrimeve kontraktuale ndaj pronarit të truallit”.
Ndërtuesi mund t’i marrë certifikatat për pjesën e vet, t’i shesë dhe të largohet, ndërsa pronari i tokës mbetet pa aktin e ndarjes së sipërfaqeve takuese. Ndërsa ndërtuesit gëzojnë këtë fleksibilitet, qytetarët e zakonshëm përballen me një regjim të rreptë penalizimesh.
Neni 38 i projektligjit vendos një gjobë prej 10% në ditë të tarifës për çdo aplikim që vonohet përtej 30 ditëve, duke dënuar financiarisht qytetarët për vonesa dokumentare që shpesh shkaktohen nga vetë burokracia e zyrave noteriale apo gjyqësore.