Tirana si parajsë e krimit: Para, korrupsion dhe beton
Nga Vjolanda Peca
Tirana po përjeton një nga fazat më intensive të ndërtimit në historinë e saj moderne. Kulla shumëkatëshe, komplekse rezidenciale dhe projekte ikonike të firmosura nga arkitektë ndërkombëtarë si Stefano Boeri, Marco Casamonti, si dhe studio si MVRDV dhe 51N4E, kanë transformuar ndjeshëm horizontin urban të kryeqytetit.
Megjithatë, pas këtij imazhi zhvillimi fshihet një paradoks i thellë social dhe ekonomik. Sipas Institutit Shqiptar të Statistikave, në vitin 2023 një në tre apartamente në Shqipëri ishte i pabanuar, ndërsa vetëm në Tiranë dhe rrethinat e saj numërohen mbi 85 mijë banesa bosh. Kjo ndodh në një vend që, mes viteve 2011 dhe 2023, ka humbur rreth 500 mijë banorë, kryesisht për shkak të emigracionit.
Pavarësisht rënies së kërkesës reale për strehim, ndërtimi është përshkallëzuar. Sipërfaqja e lejeve të ndërtimit për banesa u rrit nga 50 km² në vitin 2015 në mbi 2,000 km² në vitin 2022, duke e kthyer sektorin e ndërtimit në një nga shtyllat kryesore të ekonomisë shqiptare.
Në kundërshtim me logjikën e tregut, çmimet e banesave nuk kanë rënë. Përkundrazi, sipas Bankës së Shqipërisë, ato u rritën me 32.6% në bazë vjetore, duke e bërë strehimin gjithnjë e më të papërballueshëm për qytetarët, ndërkohë që pagat nuk kanë ndjekur të njëjtin ritëm.
Ky zhvillim është nxitur nga politika urbane e nisur në fillim të viteve 2000 dhe e konsoliduar me planin Tirana 2030, i cili promovon ndërtimin vertikal dhe densifikimin e qytetit. Por kritikat nga arkitektë dhe urbanistë tregojnë se ky model ka sjellë shembje të trashëgimisë urbane, përjashtim social, presion mbi infrastrukturën dhe dyshime serioze mbi burimet e financimit, përfshirë korrupsionin dhe pastrimin e parave.
Tirana e kullave
Një qytet që dikur njihej për rrugicat e ngushta dhe vilat e vogla, po ndryshon me një ritëm të shpejtë, ku ndërtesa 40, madje dhe 70-katëshë, ngrihen njëra pas tjetrës. Firmat ndërkombëtare të arkitekturës, si Stefano Boeri, i njohur për Pyllin Vertikal në Milano, Marco Casamonti, dhe studiot MVRDV e 51N4E, kanë projektuar pjesë të kësaj panorame. Por pas kësaj fasade moderne ekziston një realitet tjetër: banesa të pabanuara dhe dhjetra raporte që ngrejnë dyshime mbi burimet e financimit.
Sipas Institutit Shqiptar të Statistikave, në vitin 2023, një në tre apartamente në Shqipëri ishte bosh.
Kjo shifër është shumë më e lartë se në censusin e vitit 2011, kur vetëm 21.6% e apartamenteve ishin të pabanuara. Mes viteve 2011 dhe 2023, Shqipëria humbi pothuajse 500 mijë banorë, kryesisht përmes emigracionit, duke krijuar një treg strehimi me ofertë të lartë, por kërkesë të ulët.
Arkitektit Artan Kacani thotë se ndërtimi në Tiranë ka marrë përmasa të jashtëzakonshme dhe se ky sektor është thuajse informal.
“Nga matjet satelitore të ndërtimeve që unë kam bërë nga viti 2005 deri 2025 kemi të bëjmë me afërsisht 20 milion metër katror ndërtim. Ky sektor ka qenë tërësisht informal nga 2005-2015. 80% e metrave katror në dy vitet e fundit në Tiranë, 2 milion metër katror, janë ndërtuar me para kesh, pra me para jo të gjurmueshme nëpërmjet bankave apo aktorëve të tjerë të njohur sa i takon llogarive bankare.”.
Kaçani shpjegon se kjo ka kthyer sektorin e ndërtimit nga një ofertues strehimi në një “sistem industrial për fitim”:
“Arkitekti dhe inxhinieri është profesionist i kontraktuar për hartimin e ndërtimit dhe ai është njëra ndër palët. Në Shqipëri ka një keqkuptim ligjor të madh: nuk janë të qarta rolet e zhvilluesit, ndërtuesit dhe projektuesit. Titulli i zhvilluesit duhej të ishte për të gjithë ndërtuesit, jo vetëm për disa të privilegjuar nga Rama që marrin statusin e investitorit strategjik.”
Sipas tij, mekanizmat e blerjeve paraprake dhe privilegjet për disa investitorë kanë krijuar një sistem që nuk bazohet në kërkesën reale të qytetarëve.
“Firmat e ndërtimit nuk janë ato të cilat duhet të marrin financimin e projekteve. Kjo gjë është sepse në Shqipëri kanë dashur që ndërtuesi të shmangë taksat si zhvillues dhe i jepet prioritet ndërtuesve për të ndërtuar si një kërkesë e tregut, jo si propozues i prodhimit të produktit.”
Pavarësisht rritjes së ofertës dhe boshllëkut të banesave, çmimet vazhdojnë të ngrihen.
Në gjashtëmujorin e parë të vitit 2025, çmimet e banesave në Tiranë u rritën 5.1%, ndërsa krahasimi vjetor tregon 32.6% rritje. Në vitin 2011, një apartament në zonat qendrore kushtonte 700–2,500 euro/m², ndërsa sot çmimet kanë arritur 2,500–4,500 euro/m².
Urbanistja Entela Koja e përshkruan këtë situatë si treg jo natyror.
“Jo domosdoshmërisht kjo çështje lidhet drejtpërdrejt me financimin, sepse në një vend dhe pozicion të mirë urban ndërtimi shfaqet menjëherë si një investim i leverdishëm. Ajo që e bën situatën realisht të dyshimtë është fakti që dhënia e lejeve të ndërtimit është kthyer në monopol të lidhjeve me partinë shtet, dhe si rrjedhojë vetëm përmes këtyre lidhjeve mund të ndërtohet. Në këtë kontekst, korrupsioni është faktori real determinues i zhvillimit, jo logjika e tregut apo nevoja urbane.”.
Ajo shton se presioni për uljen e standardeve dhe mungesa e kontrolleve teknike i ekspozon arkitektët dhe inxhinierët ndaj rrezikut profesional:
“Presioni për uljen e standardeve dhe roli i KKT. Sigurisht që ekziston presion për uljen e standardeve, por kjo lidhet drejtpërdrejt me integritetin e personit. Problemi bëhet më serioz në kushtet kur krijohen ente përgjegjësie paralele, si njësitë vendore nga njëra anë dhe KKT – Këshilli Kombëtar i Territorit (i drejtuar nga Kryeministri) nga ana tjetër, i cili tenton të marrë kompetencat më të rëndësishme të projekteve lokale.”.
Tregu i ndërtimit
Bumi i ndërtimit lidhet drejtpërdrejt me politikat urbane të nisura gjatë mandatit të Edi Rama si kryetar bashkie dhe të vazhduara nga pasardhësi i tij Erion Veliaj.
Në vitin 2017 u miratua plani Tirana 2030, i hartuar nga studioja e Stefano Boerit, që promovon zhvillimin vertikal për të çliruar hapësira publike dhe për të reduktuar trafikun.
Sipas Kacanit, sektori i ndërtimit zë rreth 16% të PBB-së në Shqipëri, ndërsa në shumicën e vendeve europiane nuk i kalon 6–8%:
“Ne e kemi kthyer ndërtimin në industri, jo në sektor shërbimi. Ekonomia jonë është bërë e varur nga ky sektor.”.
Ai thekson se paqartësia ligjore mes roleve të zhvilluesit, ndërtuesit dhe projektuesit, si dhe statusi i investitorëve strategjikë, ka krijuar privilegje për një grup të kufizuar kompanish të ndërtimit.
Fenomeni i futjes së studimeve të huaja pa garë ka sjellë shpesh një “fresh eye” në frymën projektuese, por për shkak të mosnjohjes së standardeve dhe veçorive lokale, në shumë raste ato interpretojnë gabim kontekstin.
Futja e studimeve të huaja pa garë, me zgjedhje direkte nga establishmenti, nuk mund të mohohet që shpesh kanë sjellë një “fresh eye” në frymën projektuese, por për shkak të mosnjohjes së standardeve dhe veçorive lokale, në shumë raste janë bërë interpretues të gabuar të kontekstit. Shtuar kësaj, ato shërbejnë shpesh si alibi e pushtetit, i cili në emër të “zhvillimit” mbulon klientelizmin dhe korrupsionin,” thotë urbanistja Koja.
Sipas ekspertëve, ky fenomen nuk është thjesht estetik; ai lidhet ngushtë me mungesën e instrumenteve ligjore mbrojtëse, që lë hapësirë për keqpërdorime financiare dhe presion mbi profesionistët.
Një raport i Friedrich Ebert Foundation, i publikuar në vitin 2024, vlerëson se korrupsioni dhe evazioni fiskal kanë gjeneruar mbi 8.1 miliardë euro gjatë viteve 2015–2024, kryesisht të kanalizuara në sektorin e ndërtimit.
Sipas të dhënave të analizuara në studim, gjatë periudhës 2015-2024 në Shqipëri janë dhënë leje ndërtimi për 11.48 milionë metra katrorë me vlerë tregu mesatarisht prej 16.238 miliardë euro. Nga kjo shumë, vetëm 7.108 miliardë euro janë identifikuar si të financuara nga burime të ligjshme, konkretisht 5.521 miliardë euro nga kredia bankare dhe 1.587 miliardë euro nga investime të huaja direkte.
Diferenca prej së paku 9.13 miliardë euro ngre pyetje serioze mbi origjinën e fondeve. Ndonëse një pjesë e kësaj diference mund të përfaqësojë sipërfaqe të pashitura ose të financuara nga kursime legjitime, raporti argumenton se treguesi më shqetësues lidhet me burime të paligjshme.
“Pastrimi i parave në sektorin e ndërtimit funksionon si një sistem përfitimi të gjithanshëm, ku të gjithë aktorët e përfshirë, nga blerësit me fonde të dyshimta që legalizojnë kapitalin, te ndërtuesit që sigurojnë financim të shpejtë, deri te agjentët imobiliarë që marrin komisione dhe qeveria që rrit të ardhurat tatimore, përfitojnë nga ky fenomen”- thuhet në raport.
Entela Koja thekson se dhënia e lejeve të ndërtimit është kthyer në monopol politik, ndërsa përqendrimi i kompetencave te Këshilli Kombëtar i Territorit ka dobësuar kontrollin lokal dhe standardet profesionale.
Pa instrumente ligjore mbrojtëse dhe pa politika strehimi të bazuara në nevoja reale, Tirana po ndërtohet si hapësirë financiare, jo si qytet për të jetuar. (Shteg.org)